（一）、案情概況 申請人：趙某 被申請人：某市住宅開發經營總公司 案由：商品房購銷合同糾紛 仲裁委員會根據申請人趙某于2001年8月16日向本會提交的書面仲裁申請和上列當事人雙方于1999年3月28日簽訂的商品房購銷合同中的仲裁條款，受理了商品房購銷合同糾紛仲裁案，案號為〔2001〕第060號。本會將申請人趙某提交的仲裁申請書副本、證據材料連同仲裁通知書送達被申請人市住宅開發經營總公司。同時本會向雙方當事人送達了本會《仲裁規則》和本會《仲裁員名冊》。 根據《仲裁規則》第七十八條的規定，本案適用簡易程序由一名仲裁員獨任仲裁。因當事人雙方未能在《仲裁規則》規定的期限內共同選定仲裁員，本會主任指定一名仲裁員XXX獨任仲裁本案，仲裁庭于2001年9月19日組成。雙方當事人均不申請仲裁員回避。 仲裁庭通過審閱本案材料，于2001年10月12日在本會仲裁庭開庭審理本案。申請人趙某及其代理人、被申請人的兩代理人均到庭參加本案的審理。 本案有關案情簡述如下： 申請人趙某申請稱：1999年9月9日，申請人與被申請人簽訂一份《商品房購銷合同》，約定申請人向被申請人購買位于市平安路東城新村“泰和樓”B座301號商品房，建筑面積為96.48平方米，單價1845元／平方米，總房價為178005.60元。上述商品房交付后，若房屋實際面積與暫測面積的誤差超過 2％時，每平方米價格保持不變，房款則按實際面積調整。合同簽訂后，申請人依約向被申請人支付了全部房款，被申請人也將商品房交付給了申請人。2001年3月9日，申請人領取該房屋的房地產權證時發現房屋實際面積為89.80平方米，比合同約定的建筑面積少6.68平方米，根據合同約定，該房屋的總價款應按89.80平方米的實際面積進行調整，被申請人應向申請人退還多收的購房款12324.6元。 另外，由于房屋的實際面積比合同約定的面積少6.68平方米，被申請人在1997年5月至2000年7月間多收了申請人該相應面積的物業管理費，申請人多次要求退還未果。申請人在與被申請人協商無望的情況下，遂依合同約定向仲裁委員會提起仲裁。

申請人提出如下仲裁請求： 1、被申請人向申請人退還多收的購房款12324.6元并支付銀行同期貸款利息； 2、被申請人向申請人退還多收取的物業管理費52元，并從2000年8月起按房屋實際面積計收管理費。 3、本案仲裁費用由被申請人承擔。 被申請人答辯稱：(1)、被申請人與申請人簽訂的《商品房購銷合同》是在1996年3月。1996年3月20日，被申請人與買方市機務段簽訂《“東城新村”購房合同書》，約定由被申請人將“東城新村”的商品房賣給市機務段職工共26戶(包括本案申請人趙某一套)面積合計2217.1平方米。1999年9月9日，為辦理房產證的需要，被申請人又分別與26戶包括趙某在上述合同書的基礎上簽訂《商品房合同》，該合同并不否定原合同書的效力。(2)、按原合同書的規定，“陽臺、走廊、樓梯等按投影面積即按全面積計算”。按此面積計算方法，則申請人所購房屋實際面積與合同約定面積并無差別。(3)、1999年10月以前，本市商品房買賣對陽臺均按全面積計價，當地房屋管理部門已予以認可。原合同書是在1996年3月20日簽訂的，簽訂購房合同時約定陽臺按100％計算面積的行為并未違背雙方當事人的意志，且該行為未違反國家的強制性規定，應為合法有效。建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》明確規定自1995年12月1日起商品房銷售面積計算中陽臺面積的計算按其水平投影面積的一半計算，而在該規則實施之前已簽訂的購銷合同“除合同對商品房面積的約定有明顯違法或計算錯誤外，應維持合同約定的面積”。(4)、申請人應先向房管部門申請處理，待其處理后才能申請仲裁。因此我方賣給趙某的房屋并不存在所謂的面積差別。 (二)、仲裁實錄 申請人提交了以下證據進行質證： 1、申請人與被申請人之間于1999年9月9日簽訂的《商品房購銷合同書》一份。證明該合同約定申請人所購東城新村“泰和樓”B座301房，住宅建筑面積為96.48平方米以及房屋實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的 2％(包括 2％)時，每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整等條款。 2、粵房地證字第2729866號《房地產權證》一本。證明申請人依法取得了所購房屋“泰和樓”B座301房的所有權。 3、被申請人于2000年12月29日開具的(2000)市地稅產A00120380轉讓房地產收入發票一張。證明申請人向被申請人支付了178005.6元的購房款。 4、趙某身份證。證明其具合同主體資格。 5、某物業管理公司分別于1999年2月8日和2000年9月12日出具的發票兩張。證明被申請人收取了物業管理費347.32元。 6、交樓通知書一份。證明被申請人于1997年5月20日向申請人交付了《商品房購銷合同書》約定的“泰和樓“B座301房。 經質證，被申請人對申請人提供的上述證據材料的真實性不持異議，但對證據材料1，認為是對被申請人與市機務段原合同書的變更和補充；對證據材料5，認為某物業管理公司是獨立的企業法人，其收取的物業管理費與被申請人無關。 被申請人提交了以下證據進行質證： 1、被申請人的企業法人營業執照。證明其合同主體合格。 2、被申請人與市機務段于1996年3月20日簽訂的《“東城新村”購房合同書》一份及市機務段職工購買東城新村商品房及人員名單一份。證明該合同書包括趙某所購買的“泰和樓”B座301房。 3、預售商品房許可證一份。證明被申請人銷售的“東城新村”商品房具備預售條件。 4、某物業管理公司營業執照。證明其為獨立的企業法人。 5、“陽臺按全面積計價合法性”的《XX日報》復印件一份。證明當地房管部門默認房地產發展商的做法，本案《商品房購銷合同》約定的陽臺按全面積計價合法。 申請人對上述證據材料1、3、4和證據材料2中合同書的真實性沒有異議，對證據材料2中的商品房及人員名單及證據材料5的真實性有異議，認為申請人并未確認該名單，證據材料5因無原件核對而沒有證明效力。 通過庭審質證，仲裁庭對雙方當事人提交的證據材料，除被申請人提交的證據材料5因無原件核對而不予認定外，其余證據材料均予以認定。 根據所認定的證據，仲裁庭審理查明：1996年3月20日，被申請人與市機務段簽訂《“東城新村”購房合同書》一份，約定由被申請人將東城新村的商品房賣給市機務段職工共26套(其中包括趙某一套)，面積合計2217.1平方米。但該合同簽訂后并未實際履行，也未將合同買房主體變更為本案申請人趙某。1999年9月9日，申請人與被申請人就“泰和樓”B座301房簽定《商品房購銷合同書》一份，約定申請人向被申請人購買位于市平安路東城新村“泰和樓”B座301商品房，建筑面積為96.48平方米，售價為1845元/平方米，總房價為178005.6元。上述商品房交付后，若房屋實際面積與暫測面積的誤差超過暫測面積的 2％時，每平方米的價格保持不變，房款則按實際面積調整等條款。在該合同簽訂前，申請人向被申請人支付了與《商品房購銷合同》約定數額相同的全部房款，被申請人也將商品房交付給了申請人。2001年3月9日，申請人領取該房屋房地產權證（證號為粵房地證字第2729866號）。該房屋房地產權證確認房屋的實際面積89.80平方米，比《商品房購銷合同》約定的面積96.48平方米少6.68平方米，超過了《商品房購銷合同》約定的 2％的誤差。對于本案申請人提出的物業管理問題，按《商品房購銷合同》約定，被申請人指定由某物業管理公司負責物業管理，申請人遵守負責物業管理的公司制定的物業管理規定。某物業管理公司向申請人收取了有關物業管理費用。另查明，本案申請人系市機務段職工；被申請人具有房地產經營資格并于合同簽訂前取得了東城新村預售商品房許可證；某物業管理公司領有企業法人營業執照并主營住宅區公共設施管理服務等業務。 仲裁庭認為，本案被申請人與市機務段簽訂的《“東城新村”購房合同書》，購房的合同主體系市機務段，該合同約定的所購26套商品房雖列有本案申請人趙某的名單且其屬于機務段的職工，但被申請人無法證實被申請人與市機務段分別履行了交付26套房屋和支付相應的購房款等主要合同義務，該合同書實際上是一份未履行的合同。同時，被申請人也無充分的證據證實本案申請人與被申請人簽訂的《商品房購銷合同》系由《“東城新村”購房合同書》的購房合同主體變更而簽訂的，即被申請人無法證實《商品房購銷合同》與《“東城新村”購房合同書》之間存在變更與補充的關系。因此，《“東城新村”購房合同書》對申請人無約束力。在《商品房購銷合同》簽訂之前，申請人已實際向被申請人履行了支付全部購房款的義務，被申請人并于2000年12月29日補開了發票；被申請人也在《商品房購銷合同》簽訂之前向申請人交付了房屋，因而申請人與被申請人于1999年9月9日所簽訂的《商品房購銷合同》實際上是在雙方履行了商品房買賣的主要義務后對雙方權利義務的書面確認。該《商品房購銷合同》的主體、內容均符合法律的有關規定，且按有關規定在房地產產權登記部門辦理了登記備案，依法應確認為有效。 對于被申請人認為本案《商品房購銷合同》中申請人所購買的“泰和樓”B座301號商品房陽臺面積應按全面積計算且按全面積計算即不存在面積誤差的抗辯，因《商品房購銷合同》對此并未明確約定，且被申請人無法提供有效的法律依據予以支持，其抗辯理由不能成立?！渡唐贩抠忎N合同》約定的“泰和樓”B座301號商品房面積為96.48平方米，而房地產產權登記機關確認和登記的該房屋的實際面積為89.80平方米，實際面積與約定面積兩者誤差為6.68平方米，該誤差范圍超過了合同約定的 2％，應根據《商品房購銷合同》第五條第二款的約定處理，即房屋“每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整”。因此，申請人主張被申請人退還房屋面積誤差部分多收的款項的請求有合法的根據，仲裁庭予以支持，被申請人應依合同約定和誠實信用原則返還多收的款項并支付相應的利息。至于申請人主張被申請人退還多收的物業管理費的問題，仲裁庭認為，被申請人于《商品房購銷合同》中指定某物業管理公司進行物業管理符合建設部《城市新建住宅小區管理辦法》的有關規定，某物業管理公司對申請人“泰和樓”B座301房所在的“東城新村”實施物業管理屬其合法的營業范圍，且某物業管理公司系獨立的企業法人，因而其與申請人之間實際形成了物業管理的服務合同關系。對于要求退還多收的物業管理費用的問題，申請人可另案向某物業管理公司主張，本案不作處理。 仲裁庭依法裁決如下： 1、裁決被申請人住宅開發經營總公司于本裁決作出之日起五日內向申請人趙某返還多收的6.68平方米的購房款按合同約定的每平方米1845元共計12324.6元及其自2000年12月29日起至實際還款之日止的利息（利息按中國人民銀行公布的同期貸款利率計算）。逾期還款，則按中國人民銀行公布的同期貸款利率雙倍支付遲延履行期間的債務利息。 2、駁回申請人趙某要求被申請人住宅開發經營總公司退還多收取的物業管理費52元及從2000年8月起按房屋實際面積計收管理費的仲裁請求。 本案仲裁費用635元由被申請人住宅開發經營總公司負擔，因申請人趙某立案時已向本會預交，被申請人住宅開發經營總公司在履行上述第一項裁決時應將該費用一并支付給申請人。本會不另作收退。 （三）、分析與評論 1、 關于總的購房合同與該合同中具體某套間的購房合同之間的關系問題 房屋買賣實踐中，為獲取一定的價格折扣或優惠，有的業主通過所在單位或團體集體向房地產發展商訂購房屋，但該單位或團體并非實際的和最終的買房人。否則，單位或團體實際購買有關房屋再賣與業主個人，雖然在購房款上獲得一定折扣或優惠，但該集體卻不得不辦理多一道房產過戶手續并繳納多一重房屋買賣的稅、費。因此，該單位或團體與房地產發展商之間往往只簽訂認購書而不簽訂合同，或簽訂一份總的購房合同而雙方并不作實際履行，雙方并不形成實際的商品房買賣關系。在這種房屋交易中，單位或團體與房地產發展商簽訂認購書以后，即為個人業主獲得了房價方面的優惠，再由個人業主與房地產發展商分別簽訂具體每個套間的購房合同。本案中申請人的房屋買賣即屬于這種情形。 本案中，雖然被申請人住宅經營總公司與申請人趙某所在工作單位市機務段簽訂了購買26套《“東城新村”購房合同書》，但該合同當事人雙方并未實際履行。而且此合同書的主體與申請人與其所簽《商品房購銷合同》的買方主體根本不同。因此，被申請人以申請人與其所簽《商品房購銷合同》系對《“東城新村”購房合同書》的變更和補充，《“東城新村”購房合同書》對申請人繼續有效的辯解缺乏事實和法律根據，本案只能按《商品房購銷合同》的約定來確定雙方的權利義務和作為處理雙方糾紛的依據。 2、 關于商品房面積計算和商品房實際建筑面積“縮水”的問題 目前，商品房買賣合同糾紛中，普遍涉及的是商品房面積計算和商品房實際建筑面積“縮水”的問題。 關于陽臺面積的計算。主要有兩種爭論的意見。(1)、發展商均以建設部1995年9月《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》及其《通知》作為陽臺面積計算的依據，認為之前對房屋陽臺面積計算均按全面積計算，盡管房地產權證登記面積與合同約定面積相比而少一半的陽臺面積，但其對陽臺面積的計算符合建設部的該規定。建設部關于印發上述規則的《通知》第2條明確規定，“于規則實施前已簽訂的商品房購銷合同，除合同對商品房銷售面積的約定有明顯違法計算錯誤的外，應按合同約定的面積，若買賣雙方有一方提出按本規則中對合同計算商品房銷售面積的，或房地產產權屬登記機關按本規則測定商品房面積的，合同雙方可對合同中的銷售面積作調整，但應維持原合同約定的總價款不變”。因此，發展商認為，對于房地產權證與合同約定的面積相比而少一半陽臺面積部分的相應數額房款，業主無權要求退回。(2)業主則認為，建設部的上述《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第3條明確規定“建筑面積應按國家現行《建筑面積計算規則》進行計算”，原國家經委于1982年11月9日在(82)經基設字58號文《建筑面積計算規則》中明確規定“凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積”，房地產產權登記部門一直都是按陽臺的半面積計算并登記房屋面積的。在購房合同沒有對陽臺面積計算的方法作出特別約定或說明的情況下，應推定為雙方默認是按半面積來計算陽臺面積的。因此，發展商應將房地產權證與合同約定的面積相比而少一半陽臺面積部分的相應數額房款退還給業主。該兩種爭論意見產生的根源在于建設部的上述《規則》及其《通知》規定的矛盾，而且該通知既然明確合同雙方對《規則》實施前簽訂的商品房購銷合同的銷售面積可以按實際面積或房地產權證登記的面積作相應的調整，為什么合同約定的房屋總價款卻不能作相應調整而是繼續維持不變呢?這種自相矛盾的規定雖可以維護既成現實的商品房交易，但實際上更傾向于保護房地產開發商的利益。如此的規定讓業主迷惑不解，也使案件裁判者深感困惑。 關于實際面積與暫測面積的誤差的處理問題。建設部于2001年3月14日頒布、2001年6月1日開始實施的《商品房銷售管理辦法》對商品房銷售合同約定面積與實際面積誤差問題的處理作了具體規定。而且明確規定，對約定面積與實際面積誤差問題的處理遵循合同約定優先于本辦法的規定。對于合同未作約定的，按以下原則處理：(1)、面積誤差比絕對值在3％以內(含3％)的，據實結算房價款；(2)、面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房?？梢哉f，這一《辦法》更有利于保護消費者的利益，與前者相比，具有明顯的進步。 我們認為，對于陽臺面積的計算和實際面積與暫測面積的誤差的處理問題，在國家有關主管部門有明確規定的情況下，房地產開發商在簽訂合同時應按有關規定執行。在處理有關這方面的爭議時，應遵循合同約定優先于部門規章的原則以及誠實信用原則，并適當考慮保護消費者的利益的原則進行處理。 3、 關于仲裁案件中的“超裁“問題 本案中，申請人要求被申請人返還多支付的物業管理費，因物業管理費屬第三人某物業管理公司收取，該申請人與某物業管理公司之間形成物業管理的服務合同關系。因而其該項請求不屬于本案商品房購銷合同的爭議范圍，也不屬于本案仲裁庭的裁決范圍，依法應另案處理。對于超越仲裁庭的裁決范圍的所謂“超裁”問題，主要應注意如下幾種情形： (1)、申請人的請求是否超出案件爭議的范圍。如本案中，申請人于商品房購銷合同糾紛中提出屬于其與案外第三人物業管理公司的物業管理爭議的仲裁請求，明顯超出了本仲裁案件的仲裁范圍。對于仲裁庭來說，應當審查當事人的約定的爭議事項并在約定的范圍內裁決。 (2)、仲裁庭的裁決不能超越當事人于案件中提出的仲裁請求或仲裁反請求的范圍。仲裁與民事訴訟一樣，均遵循“不告不理原則”，當事人對其實體權利沒有提出具體的請求或反請求時，仲裁庭也不應當超出其請求或反請求范圍“超裁”。 (3)、對于仲裁案件中“第三人”的處理?！睹袷略V訟法》有關于民事訴訟中第三人(包括有獨立請求權和無獨立請求權的第三人)的專門規定，當事人可以根據有關規定申請人民法院追加案外有關民事主體為第三人，也可以由人民法院根據案件審理的實際需要追加案外有關民事主體為第三人。但是，《仲裁法》并無所謂仲裁第三人的相關制度，原因在于仲裁機構、仲裁庭仲裁案件均來源于案件當事人的授權，與案件有關的第三人若需要參加有關案件的仲裁，則必須有其與案件當事人接受本案仲裁管轄的共同意思表示。